2026年上半年，随着国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，明确将租赁住房从地产配套抬升至城市更新核心支点，政策红利持续加码。
在此政策框架下，国企作为安居保障与城市更新的核心实施主体，凭借存量资源禀赋、资金成本优势与政策协同能力，依然成为落实要求的主力军，这也是上半年各类国企加速深耕长租赛道、系统化搭建品牌体系的核心动因，从揭牌新品牌、落地大体量社区到推进REITs扩募，国企品牌建设的动作全线提速，维度也持续丰富深化。
近日，URI城市租住发布《2026年上半年长租公寓国企品牌力TOP50榜单》，从品牌声量、梯队格局、区域分布、企业动作等多维度切入，解码国企长租赛道的竞争逻辑与发展趋势。
整体来看，2026上半年国企长租品牌力整体抬升，梯队流动性增强、区域格局调整、新主体持续入场，都说明行业仍处于竞争较为激烈的阶段。头部企业凭借资本、大规模项目、运营等的全链条优势持续筑牢壁垒、拓宽服务边界，腰部与新锐、潜力品牌则依托区域资源崭露头角。
展望下半年，URI城市租住认为安居政策加码、存量改造、REITs扩募常态化的大方向并未发生改变，仍将有更多企业持续入场长租赛道，已在赛道内深耕的玩家则在品牌发声、产品优化、运营升级、资产证券化等方向持续深化，行业品牌力格局将在动态竞争中持续优化。
5家企业新进榜单
上半年TOP50榜单迎来5个全新上榜品牌，分别为淮安市国联资产管理有限公司、北京化工集团・光合寓、北京市燕兴保障性住房建设投资有限公司、珠海安居集团、中建彩寓。其中北京化工集团6月份揭牌长租公寓“光合寓”，珠海安居集团5月份为毕业生推出“梦想家”短租产品、中建彩寓贵阳威清路店迎市领导现场调研。整体来看，国企长租赛道的参与主体进一步丰富，区域覆盖更加广泛、品牌建设模式更加多元。
国企长租赛道仍处于能者竞争期，单次重磅资本动作、标杆项目落地或系统化品牌发布，都足以帮助腰部乃至新锐品牌实现位次跃升，行业竞争的变量更加多元。
从榜单来看，首创和园、途羚公寓（企业公寓）和上海城开集团是本次升幅度最大的品牌，涨幅超过20名。首创和园5月在京举办高规格长租房品牌发布暨揭牌仪式，正式确立长租业务战略地位并发布“十好社区”标准体系，行业声量与影响力快速冲高；途羚公寓二季度北京、广州、杭州、南京四城四店同步开业，引发行业广泛关注；上海城开集团6月申报6.8亿元租赁住房持有型不动产ABS，资本端突破叠加“阡集 CHANGE”保租房品牌升级发布会，双线发力带动品牌位次显著前移。
华东占主导基本格局未变
区域分布来看，华东地区延续绝对主导地位，占比仍高达50%，稳居全国第一，国企长租品牌的集聚效应持续强化；全国性品牌占比为14%，较一季度的18%有所回落；华北地区占比上升至10%，主要由于新上榜企业中有两家来自北京。
从城市角度看，上海稳坐头把交椅、北京在政策作用下占比升至8%。上海上榜企业不仅数量占比高，且整体名次靠前，城投宽庭、浦发有家、上海地产城方位列TOP10，上海城开集团、上海新黄浦·筑梦城也位列20强；北京本月有4家企业上榜，较一季度翻倍，多家国企集中发力，让北京成为上半年品牌声量增长最快的城市。
这说明，长租品牌的区域、城市格局基本盘整体未变，但已出现调整趋势。4月份北京发布的《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》中明确提出优化保障性住房供给结构，大幅提升公寓型、宿舍型保障性租赁住房供给占比。凭借政策顶层驱动，华北（尤其北京）区域企业品牌力快速提升，南北市场的差距有所收窄。
头部品牌持续巩固领跑优势
二季度头部国企品牌动作密集，在品牌战略、项目落地、资本循环、运营服务多线发力，持续巩固行业领跑优势与标杆价值。
首先，地方龙头国企下场长租业务，在资源整合等方面具备巨大优势。首创和园于5月9日举办长租房品牌发布暨揭牌签约仪式，正式发布长租住房、物业服务双平台，预计将成为北京及环京区域的头部租赁供给企业。
其次，头部品牌供给的新项目以职住融合、产业适配的社区为主流，供给端正在从单纯供应住房向“精准匹配产业人群”进阶，在居住功能以外，给租客提供更多职业发展支持。比如，途羚公寓（企业公寓）二季度在北京、广州、南京、杭州四大核心城市同步开业4家标杆项目，所有项目均由存量物业轻量化改造而来，总床位规模突破4496张；有巢国际公寓社区亦庄经开区店4月启幕，该项目为有巢首个运营期承接项目；4月18日首创和园·天津海教园店正式营业，并纳入天津市保障性租赁住房系统；5月8日，招商蛇口在合肥首个大型租赁社区壹间公寓·高新社区正式启幕；6月15日浦发有家·进贤青年人才社区正式开业，定位为上海首个人才安居服务综合体；6月城方·周浦璟煦社区开业，符合浦东低租金青年公寓政策的重点产业人才，可享受首年0元住福利。
还有，头部国企品牌运营边界持续向产业服务、城市存量盘活延伸，科技融合等模式创新成为头部品牌提升运营附加值的核心路径。比如，广州安居集团4月与华为签署合作协议，共同推动华为定制化公寓服务落地，加强合作，培育“科技+住房保障”融合创新的产业生态；6月25日上午举行居民商品住宅“卖旧买新”试点首例签约活动，标志着广州在畅通一二手住宅置换链条、筹集保障性住房领域实现新突破。
国企长租赛道呈“主体多元化”趋势
经URI城市租住统计，2026上半年共有8个国企品牌新发、2个品牌焕新，发起主体涵盖城投、轨道交通、空港、产业集团等多元国资类型。
URI认为，新品牌的涌现是“租购并举”政策深化与存量资产盘活需求共同驱动的结果，大量国企自身本就拥有存量资源，将其转化为安居供给资源，符合政策导向及时代需求。长租业务也从“可选业务”变为“战略标配”，赛道参与者的丰富度持续提升。
URI还发现，腰部及新上榜玩家主要依托本地化资源与差异化定位发力，依托发布优惠政策、本地媒体报道等方式提高发声量，例如：珠海安居集团5月推出毕业季“梦想家”短租产品，精选优质房源，支持1个月起租，降低毕业生求职过渡成本；五一期间发布长租花园住宅3.0示范单位，从收纳设计、材质质感、功能配置等维度全面提升产品品质。
6月华腾拓展自营长租公寓品牌“光合寓”正式揭牌开业，首店落户八里庄街道，共110间房源，标志着北京化工集团服务首都民生，助力首都“友好之城”建设迈出阶段性一步。
5月末崇德美寓人才公寓项目整体交付，首批人才有序入住；同期龙子湖美寓诗服务公寓项目推出开业季限时特享优惠，375套优质房源大幅放宽申请条件；美寓诗/美寓/郑寓三品牌同步联动，发放“老带新长租免租”优惠。
可以看出，腰部阵营印证国企长租赛道“主体多元化”趋势，各类国企正成为完善行业供给层次、激活区域市场的中坚力量。
采写：南都·湾财社记者王艳玲
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